Qu’est-ce que le DDT ?
Il s’agit du Dossier de Diagnostic Technique
Prévu à l'origine dans l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, il réunit les documents que le vendeur doit obligatoirement présenter à l'acquéreur au plus tard au moment de la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, et ce quelle que soit la destination du bien (habitation, bureaux, commerces).
Liste des différents diagnostics :
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb
- État Amiante
- État Termites (si arrêté préfectoral)
- État Gaz
- État Électricité
- État des Risques et Pollutions
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Depuis une dizaine d'années, le DPE est devenu un élément important de la vente ou de la location d'un logement. Sa réforme en 2021 et les nouvelles obligations en matière de vente, de location et de copropriété issues de la loi Climat et Résilience augmentent encore l'importance de ce document, c’est un diagnostic de plus en plus redouté, car les logements mal classés subissent une décote avec désormais certaines interdictions de location et un impact important sur les prix de vente.
À quoi sert-il ?
Il s’agit d’un document réalisé pour estimer la consommation énergétique et le taux d'émission de gaz à effet de serre en classant le logement sur une échelle A (économe) à G (énergivore). Depuis le 1er novembre 2006, la réalisation du DPE est obligatoire pour toute mise en vente de logement. (C’est le Code de la Construction et de l’Habitation qui réglemente le DPE).
Il est également devenu incontournable pour toute signature de contrat de location depuis le 1er juillet 2007 et pour tous les logements neufs dont les permis de construire ont été accordés après le 1er juillet 2007.
Selon le baromètre de la fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), plus de 1,9 million de diagnostics ont été réalisés par 10 000 diagnostiqueurs en 2022. Le DPE est placé au cœur des politiques publiques de réduction de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre notamment depuis la loi climat et résilience du 22 août 2021 qui a fixé l'objectif d'éradiquer d'ici à 2028 « les passoires thermiques » (classement F et G).
Il est obligatoire :
Sauf exceptions, la réalisation d'un DPE est obligatoire à l'occasion de la vente ou de la location d'un logement, ainsi que pour les bâtiments neufs.
Le DPE s'intègre dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe l'ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l'avant contrat de vente ou au contrat de location. Le DPE doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur (ou locataire) dès la mise en vente du bien (ou en vue de sa location). Le DPE doit être effectué à l'initiative de propriétaire du logement, à ses frais, qu'il s'agisse d'un propriétaire privé ou public. Son tarif n'est pas réglementé. Selon l'Agence de la transition écologique (ADEME), le DPE est généralement facturé entre 100 et 250 euros.
Il doit être établi par un diagnostiqueur en sa qualité de professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle. Les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre le DPE à l'observatoire de l’ADEME. L’ADEME délivre ensuite un numéro à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE, en l’absence de ce dernier, le DPE n'est pas valable.
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de logements dont la consommation énergétique dépasse 450 KWh par mètre carré et par an ne peuvent plus les mettre en location car ce seuil de performance énergétique fait désormais partie des critères de décence. Ainsi, lors de la conclusion du bail, le propriétaire doit fournir un DPE conforme et valide.
Les exceptions :
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans
- Les bâtiment indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés (Art. R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation).
- Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
- Les bâtiments servant de lieux de culte
- Les monuments historiques classés ou inscrit à l'inventaire en application du code du patrimoine
- Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
Quelles sont les dates d'application de cette réglementation ?
La réalisation d'un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour tous les biens à usage d'habitation, logements individuels et immeubles collectifs d'habitation appartenant à une seul et même propriétaire, proposés à la vente et classés D, E, F ou G au regard du DPE selon le calendrier suivant :
- À compter du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G
- À compter du 1er janvier 2025 pour les logements classée E
- À compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
Les biens concernés depuis le 1er avril 2023 sont ceux qui font l'objet, après le 1er avril 2023, d'une promesse de vente signée entre les deux parties à la vente (conformément à l'article 1589 du code civil), ou à défaut de l'existence d'une telle promesse de vente, d'un acte de vente.
A découvrir dans notre prochain article :
Quels sont les différents diagnostics, contenus et explications, les dates d’échéances ?
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