Quels sont les différents diagnostics, dates d’échéances, leurs contenus et leurs explications ?
Le Plomb : Le plomb est un métal lourd qui a des effets toxiques s'il est ingéré ou inhalé et peut entrainer des troubles irréversibles pour la santé, il ne concerne que les immeubles à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 et, uniquement sur la partie privative de biens en copropriété.
Durée de validité : illimitée en l'absence de plomb, sinon 1 an.
Article L 1334-5 du Cde de la Santé Publique.
L'amiante : L'amiante est un minéral fibreux résistant à l'action du feu qui peut se déposer dans les poumons et provoquer de graves maladies respiratoires. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante permet de repérer ce matériau dangereux dans l'immeuble vendu. Il s'applique aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Durée de validité : illimitée si réalisé après le 1er avril 2013 en l’absence d’amiante sinon 3 ans.
Article L 1334-12-1 du code de la santé publique.
Les Termites : Les termites sont des insectes qui se nourrissent de bois et peuvent causer de graves dégradations notamment aux charpentes d'un bâtiment. Cependant, il n'est établi que si l'immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l'être à bref délai et porte uniquement sur la partie privative du lot de copropriété.
Durée de validité : 6 mois.
Article L126-24 su Code de la Construction et de l'Habitation.
Le Gaz : Le gaz est un combustible servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel. L'état de l'installation intérieur de gaz en fonctionnement est exigé pour évaluer la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de 15 ans.
Durée de validité : 3 ans.
Article L134-9 Du Code de la Construction et de l'Habitation.
L'énergie : La préservation des ressources naturelles et la protection de l'environnement vont de pair avec la garantie de l'isolation du logement et l'assurance d'un habitat vivable. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d'évaluation indiquant notamment la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, l'impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre et classant l'immeuble de A à G selon ses performances. Il s'applique à tous les immeubles d'habitation clos et couverts quelles que soient leurs situations géographiques ou leurs dates de construction.
Durée de validité : 10 ans si fait après le 1er juillet 2021.
Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont, quant à eux, valables jusqu'au 31 décembre 2024.
Article L 126-26 du Code de la Construction et de l'Habitation.
L'électricité : L'électricité est une forme d'énergie servant à alimenter divers équipements à un usage domestique ou industriel. L'état de l'installation intérieure d'électricité est exigé et évalue la sécurité des installations en place et les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Il concerne uniquement les installations intérieures réalisées depuis plus de quinze ans.
Durée de validité : 3 ans.
Article L 134-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.
L'assainissement : Le système d'assainissement est l'installation permettant la collecte, l'évacuation et le traitement des eaux usées grâce à un raccordement à l'égout ou une fosse autonome. L'état des installations d'assainissement non collectif est destiné à vérifier le bon fonctionnement et la conformité de l'installation d'assainissement autonome.
Durée de validité : 3 ans.
Article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique.
Les mérules : La mérule est un champignon poussant sur les bois ouvrés et en provoquant la pourriture de ce matériau de construction. L’état relatif à la présence de mérules permet de se renseigner sur la présence de ce végétal. Cependant, il n'est établi que si l'immeuble vendu est situé dans une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant infestée ou pouvant l'être à bref délai.
Durée de validité : 6 mois.
Article L 126-25 du Code de la Construction et de l'Habitation.
L'état des risques :
- Le radon est un gaz radioactif concentré dans le soussol pouvant provoquer une irradiation des voies respiratoires à l'origine de lésions cellulaires. L'état des risques naturels et technologiques dresse un bilan précis des dangers liés aux mouvements terrestres (sismologie), à l'action des éléments (érosion) et aux activités humaines (minières ou technologiques) auxquels le propriétaire du bien cédé est exposé.
- Le bruit : Le bruit est un ensemble de sons produit par des vibrations qui peut être à l'origine de nuisances auditives néfaste pour la santé. L'état des nuisances sonores aérienne informe sur l'existence de nuisances liées aux environs des aérodromes. Il concerne les biens immobiliers situés dans l'enceinte de l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.
Article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Cependant, il n'est établi que si l'immeuble vendu est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRt) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé.
Que comprend l’état des risques et pollutions :
- Plans de prévention des risques naturels (PPRn)
- Plans de prévention des risques miniers (PPRm)
- Plans de prévention des risques technologiques (PPRt)
- Plans de prévention des risques liés à une installation nucléaire
- Zonage sismique
- Zonage du retraitgonflement des argiles
- Zonage à potentiel radon
- Plan d’exposition au bruit
- Pollution des sols, des eaux ou de l’air
- Sinistres indemnisés par l’assurance à la suite d’une catastrophe
- Information relative à la pollution des sols
- Information au regard du trait de côte (RTC)
Durée de validité : 6 mois mais sera actualisé au jour de la promesse de vente.
Article L125-5 du Code de l'Environnement.
Qu'est-ce qu'un Audit énergétique réglementaire ?
L'audit énergétique réglementaire constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale des logements individuels ou des immeubles appartenant à un seul et même propriétaire ou à un ensemble de propriétaires en indivision.
Depuis le 1er avril 2023, pour vendre un logement classé F ou G (logement dits "passoires thermiques"), le propriétaire doit faire réaliser, en complément du DPE et préalablement à la vente, un audit énergétique qui sera remis à l'acquéreur pour le guider dans la gestion de son bien. L'audit énergétique est un document répertoriant les travaux à effectuer pour améliorer l'efficacité énergétique du logement. Le propriétaire n'est pas obligé d'effectuer ces travaux pour conclure la vente.
À la différence du DPE, qu'il complète, les scénarios de travaux sont détaillés et valorisés, afin de permettre aux futurs acquéreurs d'identifier les travaux nécessaires dans le logement. Les scénarios de travaux proposés sont adaptés et tiennent compte des spécificités du bâti.
Comment est réalisé l'audit :
L'audit énergétique réglementaire s'appuie sur une étude des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques du bâtiment, de ses équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment. L’auditeur peut s'appuyer à cet effet sur le récapitulatif standardisé du diagnostic de performance énergétique préalablement établi. L'auditeur doit obligatoirement réaliser une visite sur site. À défaut de pouvoir visiter l'ensemble des appartements, l'auditeur peut établie l'audit énergétique du bâtiment sur la base de la visite d'un échantillon de logements.
Pourquoi est-il important de fournir le plus grand nombre de documents possible à l'auditeur ?
Il est recommandé de transmettre le plus grand nombre de documents possibles à l'auditeur pour lui permettre de réaliser au mieux l'audit énergétique du bien. Fournir ces renseignements à l'auditeur permet de fiabiliser davantage l'évaluation des performances du bâtiment.
Parmi les documents à joindre listés par le gouvernement, on citera notamment :
- Visuel sur photographie (photographie ancienne, photographie de travaux). Le bien doit être reconnaissable.
- Descriptif de factures ou bordereaux de livraison justifiant les travaux entrepris, mentionnant le nom du propriétaire ou l'adresse du bien.
- Rapport mentionnant la composition des parois, obtenue par sondage.
- Permis de construire ou déclaration préalable.
- Plans de masse / situation du bâtiment.
- Contrat ou justificatif de maintenance ou d'entretien du système.
- Notice technique du système installé de refroidissement / chauffage / eau chaude sanitaire / ventilation.
- Évaluation de la valeur du bien par un professionnel dans le domaine de l'immobilier.
Absence de DPE ou DPE faux : sanctions et responsabilités !
Tout vendeur ou bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de non-présentation volontaire du DPE ou de fausses informations. L'acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal et obtenir des dommages et intérêts ainsi que l'annulation de la vente.
De même, le notaire engage sa responsabilité s'il a validé la vente en l'absence du DPE ou en ayant connaissance d'information mensongères induisant le futur acquéreur en erreur.
Le vendeur ou le bailleur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié peut se voir infliger une amende de 1500 € (3000€ en cas de récidive).
De même, le diagnostiqueur peut se voir infliger une amende de 1500€ s'il exerce sans certification (3000€ en cas de récidive). Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur vient du fait que le vendeur lui a volontairement communiqué de fausses informations concernant le logement ou ses équipements.
À découvrir dans notre prochain article :
Les terrains à bâtir (définitions & Réglementation)
