Lorsqu’une personne vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il a été acheté, la différence constitue une plus-value immobilière.
Ce bénéfice est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.
Le calcul de la plus-value immobilière (PVI) :
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition
Qu’est-ce que le prix de cession ?
Le prix de cession correspond au montant de vente inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais engagés pour le vendeur (frais d’agence, diagnostics, hypothèque, etc…)
Qu’est-ce que le prix d’acquisition ?
Le prix d’acquisition est le montant payé par l’acquéreur lors de l’achat du bien. A ce montant, on peut ajouter les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc…) ainsi que les dépenses de travaux effectués par des professionnels, avec factures. Il est possible d’utiliser un forfait de 7.5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition et un autre forfait de 15 % pour les travaux, après 5 ans de détention, sans justificatif (même si aucun travaux n’ont été réalisés).
Après cela, on obtient le bénéfice net sur lequel l’impôt va pouvoir être calculé.
Exemple :
Un bien acheté 100 000 € il y a 10 ans et vendu aujourd’hui pour 150 000 €.
Le vendeur a payé 5 000 € de frais d’agence. Aucune information n’est disponible sur les frais d’acquisition, et aucun travaux n’a été réalisé. Voir le calcul ci-dessous.
Prix de cession : 150 000 € - 5 000 € = 145 000 €
Prix d’acquisition : 100 000 €
Frais d’acquisition (forfait 7.5 % environ) = 100 000 € x 7.5 % = 7 500 €
Travaux (forfait 15 %) = 100 000 € x 15 % = 15 000 €
Prix d’acquisition total : 100 000 € + 7 500 € + 15 000 € = 122 500 €
Plus-value brute : 145 000 € - 122 500 € = 22 500 €
Les abattements pour durée de détention :
Plus le bien est détenu longtemps, plus l’impôt baisse jusqu’à disparaitre. L’impôt sur la plus-value se calcule en 2 taux :
- L’impôt sur le revenu (IR)
- L’impôt sur les prélèvements sociaux
Des abattements sur chaque taux existent sauf pour les 5 premières années (voir le tableau ci-dessous)
Durée de détention du bien | Abattement Applicable (Plus-value Brute) | |
Impôt sur le revenu (Impôt proprement dit de 19 % et, le cas échéant, taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 €) | Prélèvement sociaux | |
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
Entre 6 et 7 ans | 6 % | 1,65 % |
Entre 7 et 8 ans | 12 % | 3,30 % |
Entre 8 et 9 ans | 18 % | 4,95 % |
Entre 9 et 10 ans | 24 % | 6,60 % |
Entre 10 et 11 ans | 30 % | 8,25 % |
Entre 11 et 12 ans | 36 % | 9,90 % |
Entre 12 et 13 ans | 42 % | 11,55 % |
Entre 13 et 14 ans | 48 % | 13,20 % |
Entre 14 et 15 ans | 54 % | 14,85 % |
Entre 15 et 16 ans | 60 % | 16,50 % |
Entre 16 et 17 ans | 66 % | 18,15 % |
Entre 17 et 18 ans | 72 % | 19,80 % |
Entre 18 et 19 ans | 78 % | 21,45 % |
Entre 19 et 20 ans | 84 % | 23,10 % |
Entre 20 et 21 ans | 90 % | 24,75 % |
Entre 21 et 22 ans | 96 % | 26,40 % |
Entre 22 et 23 ans | 100 % exonération | 28 % |
Entre 23 et 24 ans | 37 % | |
Entre 24 et 25 ans | 46 % | |
Entre 25 et 26 ans | 55 % | |
Entre 26 et 27 ans | 64 % | |
Entre 27 et 28 ans | 73 % | |
Entre 28 et 29 ans | 82% | |
Entre 29 et 30 ans | 91 % | |
Plus de 30 ans | 100 % exonération | |
Impôt sur le revenu :
- Abattement de 6 % par an à compter de la 6e à la 21e années.
- Abattement de 4 % la 22e année
- Exonération totale audelà de 30 ans
Impôt sur les prélèvements sociaux :
- Abattement de 1,65 % par an à compter de la 6e à la 21e année
- Abattement de 1,6 % le 22e année
- Exonération totale audelà de 30 ans.
La durée de détention est calculée de jour à jour depuis l’acte d’acquisition jusqu’à l’acte de cession. Pour être totalement exonéré, il faut donc détenir le bien depuis 30 ans et un jour.
Exemple :
Dans l’exemple le bien a été détenu pendant 10 ans. Pendant les 5 première années de détention, on voit que le vendeur ne bénéficie pas d’abattement.
Mais pour les 5 autres années, on applique donc :
Moins 6 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu par année soit 30 % (6 % x 5).
Moins 1,65 % d’abattement sur les prélèvements sociaux par année soit 8,25 % (1,65 % x 5).
Calcul de l’abattement :
Impôt sur le revenu : 22 500 € x 30 % = 6 750 €, la base imposable devient : 22 500 € - 6 750 € = 15 750 €.
Impôt sur les prélèvements sociaux : 22 500 € x 8,25 % = 1 856,25 €, la base imposable devient : 22 500 € - 1 856,25 € = 20 643,75 €.
Le taux d’imposition :
Les taux d’imposition appliqués sont :
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Impôt sur les prélèvements sociaux : 17,2 %
Calcul final de notre exemple :
- Impôt sur le revenu : 15 750 € x 19 % = 2 992,50 €
- Prélèvements sociaux : 20 643,75 € x 17.2 % = 3 550,72 €
Total de l’impôt à payer : 2 992,50 € + 3 552,32 € = 6 544,82 €
Une surtaxe peut également venir s’appliquer lorsque la plus-value nette (donc en retirant l’impôt à payer) est supérieure à 50 000 €. Cette surtaxe peut aller de 2 % à 6 %.
À savoir : elle ne concerne pas
- Les terrains à bâtir
- Les résidences principales
- Les biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans.
Les cas d’exonération de la plus-value :
Certains cas permettent d’échapper à l’impôt sur la plus-value, notamment :
- Si la cession porte sur la résidence principale du vendeur
- Si le prix de vente est inférieur à 15 000 €
- Si le vendeur est invalide ou à la retraite et qu’il justifie de faibles revenus
- Si la vente finance l’acquisition d’une résidence principale, à condition que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années
À découvrir dans notre prochain article :
- Comment les Français choisissent-ils leurs agents-immobilier ?
- L’habit fait-il le moine ?
